​棚改货币化安置，有了新动作

棚改货币化安置，有了新动作

松绑楼市的“郑十九条”，重新将货币化安置提上日程。

时隔三年，棚改货币化又一次被写入一个省会城市的楼市政策文件里。

郑州为啥要开启货币化安置？

“郑十九条”中，罕见使用了鲜明而坚决的表述措辞：

坚持以货币化安置为主，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

根据规划，郑州目前有14条城中村很可能被整体拆迁，涉及居民预计有几万人。

按照去年16.34万套的新房去化量计算，2022年光是拆迁安置的居民，就有可能达到这一数值的1/4-1/3。

郑州的货币化安置看似十分突然，实则早有预兆——

2021年，郑州新房销量已是近5年来的新低，比2020年锐减了32.9%。

除2、3、4月份因疫情原因同比数据有所上升以外，其它很多月份的销量的滑坡甚至达到50-65%。

土拍方面，全年成交面积为1965万平方米，较2020年下滑了约44%；

尽管2021年的土拍收入有1500亿之多，但那要归功于主城区供地占压倒性优势。

主城区地块，先天具有稀缺性和短期的不可复制性。

在需求层面，郑州仍缺乏高新技术产业带来的就业机会，人口流入情况完全不能与长三角、大湾区核心城市相提并论；

其流入人口主要来自本省其它城市，且相当一部分是中低收入的务工人员。

目前，河南省还面临着出生率下降和人口外流的双重夹击。

对于2022年的郑州楼市而言，土拍与新房市场的压力可想而知。

对郑州而言，去库存、提信心、提升房企拿地热情成为关键任务。

如何能快速提振楼市信心，快速消化库存，快速让房企重燃热情？

——棚改货币化安置！

拆掉一批城中村，凭空催生出一大批的需求；

取消实物安置，让凭空催生出的需求，只能奔向新房和二手市场；

直接货币化安置，让凭空催生出的需求，手里拿上大把的钱，更快速的奔向新房和二手市场。

钱从哪里来？货币化安置的货币从哪里来？

来自央行对国家开发银行银行提供的“抵押补充贷款”

——PSL。

也就是说，货币化安置相当于地方政府联合国家开发银行，动用货币力量将存量房市场集中盘活，为增量房市场创造购买力。

这等同于楼市定向大水漫灌，是公认的救市终极杀手锏，没有之一。

2022，货币化安置将成一二线楼市的变量

在“郑十九条”出台之前，恐怕没人能想得到：

经历过强力调控之后，货币化安置竟然能被写进楼市政策的红头文件里。

更让人想不到的是——

自去年底开始，全国已经有不少的一二线城市悄悄重启了棚改货币化安置。

1）2021年11月底，北京通州发文，将对八里桥板块约57.56万㎡的范围进行棚改，拆迁安置款将达到78亿之多；

2）“十三五”期间，上海市中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万㎡，涉及居民13.2万户，其中，黄浦、杨浦、虹口等核心城区是动迁大户；

3）广州2021年新开工城镇棚户区高达11682套，其中，公租房6000套，拆迁安置房5000套，危房改造682户，已大幅超过2020年。海珠沥滘、天河吉山村、越秀金贵村以及黄埔核心区的多条旧村均在棚改之列；

4）2021年，杭州完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套，滨江、采荷、宁围、东湖、未科等区域板块均有涉及…

此外，根据公开资料显示：

“十四五”期间，重庆计划拆迁10万户，南京计划拆迁面积达600万㎡以上，济南则计划针对56个棚户区进行拆迁…

过去7年间，全国棚改经历了一轮“过山车”式的行情——

2015-2018年，全国棚改开工量分别为601万套、606万套、609万套、626万套。

这一时期，棚改引入的PSL总量中，约75.6%流入三四线城市。

其商品房均价正是在这一时期从5000-10000元/㎡迅速跳涨到10000-20000元/㎡。

2019-2021年，全国棚改开工数量分别为316万套、209万套和165万套。

此时，三四线城市房价开始出现横盘阴跌，而一二线城市拿到的PSL比重回升到30%以上。

讲到这里，大家是否看明白了？

对，棚改货币化安置又回来了！

从过去的三四线城市，转移到了现在的一二线城市。

一二线推动棚改之后，两个必然结果不容忽视

“抵押补充贷款”，即PSL，堪称棚改工作的晴雨表——

近年来的数据显示：PSL的峰值出现在2019年11月。

当时，抵押补充贷款的余额为35979亿元，是上一轮棚改启动初期余额的4倍多。

国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行随后便一直行走在向央妈还债的路上，请看下图——

一二线与三四线楼市完成分化后，叠加PSL持续缩表，棚改对核心城市与非核心城市的影响，很可能进一步此消彼长。

从近年来一二线城市的情况来看，无论是北京、上海、广州，还是杭州、南京、合肥、武汉等，棚改区域均主要分布于中心城区。

接下来，失去自住房但拿到了大笔拆迁款的居民，购买自住房也依旧倾向于原地置换。

可目前来看，这类一二线城市中心城区的供应规模本已经十分紧张，截止到2021年底——

上海市新房库存面积仅有458万㎡，平均去化周期仅6个月左右；

广州越秀、天河、黄埔、荔湾等拆迁重点区域，当前平均去化周期6-9个月之间；

此外，深圳、南京、苏州、无锡、西安等城市的平均去化周期也都不足10个月。

买不到新房的购房者，将很可能被逼到同板块二手房市场。

特别是四大一线城市以及热点二线城市的核心板块，早已是存量房的天下。

这样一来，相关区域板块二手房价格势必水涨船高。

“一手房买不到，二手房价格涨”的局面也将再度重现。

而这，与2022年政策端松绑、货币端放水的大环境是基本一致的；

对于2022年的地方土拍，也将起到不小的推动作用。

2021年，许多热点城市土拍金额保持着一定程度上的逆势上涨。

若一二线城市继续在现有PSL的框架下，稳步推进棚户区改造，这一战果也将大概率继续保持甚至扩大。

如果是单纯为了稳定市场，犯得上重启如此大杀器么？犯得上在供需已经很紧张的一二线城市重启如此大杀器么？

当一二线城市里的原住民，被拆掉房子，拿着票子，冲进市场的时候，会发生什么？

他们不是投资客，也不是投机者，只是一个丢掉房子，只剩下钱的纯粹刚需。

这群只剩下钱的纯粹刚需，冲进了一二线城市里已多年未供地的核心区，他们有充足的购买力，且因为丢掉房子而不受任何限购政策的约束……

接下来，会发生什么？

你品，你细品。

关于这个货币化安置的话题，大伙儿还有什么想聊的，欢迎留言